캐나다 법률정보 책자 | 주택임대차법

퇴거 명령에 대한 대처법

퇴거 명령에 대한 대처법

이 책자는 주택 임대차 보호법(The Residential Tenancy Act, RTA)에 따른 세입자의 권리에 관한 내용을 담고 있습니다. 주택 임대차 보호법은 대부분의 온타리오주 임대 주택(방, 아파트, 주택, 이동 주택 단지 및 노인 전용 주택)에 적용됩니다.

그러나 일부 임대 주택은 주택 임대차 보호법이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 상업용 건물에 거주하는 경우, 임대인 또는 임대인의 가까운 가족과 부엌이나 욕실을 공유하는 경우, 임시 또는 계절 주택(seasonal housing)에 살고 있는 경우가 이에 해당됩니다.

또한 일부 유형의 공동 생활의 경우에는 주택 임대차 보호법이 적용되지 않습니다. 그렇기 때문에 당신이 임대 주택을 공유하거나 다른 세입자로부터 임대하는 경우, 당신이 주택 임대차 보호법 적용 대상자인지 확인해야 하며, 이는 www.cleo.on.ca/roommates에서 확인할 수 있습니다.

당신의 임대 주택이 주택 임대차 보호법에 적용되지 않는 경우, 이 정보는 당신에게 유용하지 않습니다. 다만 적용 여부가 확실하지 않은 경우, 법률 자문을 구하십시오. (10쪽 참고)

임대인이 세입자를 퇴거 시키려면 주택 임대차 보호법에 명시된 절차를 따라야 합니다.

세입자가 이사를 원하지 않으면, 임대인은 위원회에 세입자의 퇴거를 신청해야 합니다. 이 위원회는 법정과 유사하지만 절차가 보다 간소하며, 임대인과 세입자 간의 분쟁을 조정합니다.

임대인이 세입자를 퇴거 시키려고 할 때, 세입자는 아래의 서류들을 받을 수 있습니다.

임차 종료 통지서(Notice to End your Tenancy)

이 통지서에는 임대인이 원하는 세입자의 이사 날짜와 이유가 적혀 있습니다.

임차 종료 신청서(Application to End a Tenancy) 또는 입주자 퇴거 신청서(Application to evict a tenant)

이 서류는 임대인이 위원회에 세입자의 퇴거를 요청했음을 알려줍니다.

청문회 통지서(Notice of Hearing)

세입자는 위의 신청서와 함께 청문회 통지서를 받게 됩니다. 세입자는 이 서류를 통해 퇴거에 관한 청문회 일정과 장소를 알 수 있습니다. 만일 세입자가 청문회에 참석하지 않으면, 위원회가 세입자에게 퇴거 명령을 내릴 확률이 매우 높습니다.

주택임대차 분쟁조정위원회의 명령서(Order of the Landlord and Tenant Board)

위원회는 청문회의 결정 사항을 문서로 작성합니다. 이를 명령서 (order)라고 합니다. 위원회는 세입자와 임대인에게 명령서 사본을 발송합니다.

다음 내용에서는 퇴거 절차와 세입자가 할 수 있는 것에 대해 자세히 설명합니다.

임대인이 세입자를 퇴거 시키려면, 우선 임대인은 세입자에게 서면으로 통지서를 보내야 합니다. 임대인은 통지서를 세입자의 우편함에 넣거나, 직접 세입자에게 전달하는 등 여러 가지 방법으로 통보할 수 있습니다.

통지서의 이름은 보통 임차 종료 통지(Notice to End your Tenancy)로 시작합니다. 상단에 N4, N5, N6, N7, N8, N12 또는 N13 중 하나의 숫자가 붙을 수 있습니다.

통지서에는 임대인이 세입자의 퇴거를 원하는 이유가 적혀 있어야 하며, 그 이유는 주택 임대차 보호법에서 명시한 이유 중 하나이어야 합니다. 또한, 통지서에는 그 이유에 대한 세부 내용도 있어야 합니다.

뿐만 아니라 통지서에는 임대인이 원하는 세입자의 퇴거 날짜가 있어야 하며, 임대인은 그 이사 날짜로부터 일정 기간 이전에 세입자에게 이를 통보해야 합니다. 사전 통보 기간은 임대인이 통지서에 기술한 퇴거 사유에 따라 다릅니다. 아래 도표에 몇 가지 예가 나와 있습니다.

임대인이 주장하는 퇴거 사유 임대인이 지켜야 할 사전 통보 일 수
임대료를 내지 않은 경우 14 일 (단 임대료를 주별 또는 일별로 내는 경우는 7 일)
임대료를 자주 늦게 내는 경우 60 일 (단 임대료를 주별 또는 일별로 내는 경우는 28 일)
법을 어기거나, 불법 사업을 하거나, 부주의로 피해를 주거나,
타인을 방해하는 경우
20 일 (처음일 경우) 14 일 (6개월 이내 두번째 통보일 경우)
건물 안의 다른 입주자들의 안전을 심각하게 위협하거나,
불법 약물을 제조, 판매하는 경우
10 일
임대인이나 임대인의 가족 또는 간병인이 이사 들어오길 원하는 경우 60 일
임대인이 건물의 철거, 용도 변경을 원하는 경우 120 일

몇몇 경우에는 임대인이 세입자에게 문제 해결 방법을 제시해야 합니다. 예를 들어, 세입자가 임대료를 미납한 경우, 임대인은 통지서에 밀린 임대료와 납부 기간을 정확하게 제시해야 합니다.

세입자가 통지서에 있는 문제를 해결할 수 없더라도, 이것이 세입자가 이사해야 함을 의미하는 것은 아닙니다. 다만 이것은 임대인도 다음 절차를 통해 위원회에 퇴거 명령을 요청하겠음을 보여주는 것입니다.

만약 세입자가 관련 문제를 해결하지 못했거나, 이사 나가지 않는 경우, 임대인은 위원회에 퇴거 명령을 요청할 수 있습니다. 임대인은 이를 위해 위원회에 신청서를 제출하고 170 달러의 수 수료를 지불해야 합니다.

신청서 이름은 대개 임차 종료 신청서 (Application to End a Tenancy) 또는 세입자 퇴거 신청서 (Application to evict a tenant)로 시작됩니다. 신청서 상단에 L1, L2, L3, L4, L7, A1 또는 A2 중 하나의 숫자가 붙을 수 있습니다.

대부부의 경우, 위원회가 우편으로 신청서 사본과 청문회 통지서 (Notice of Hearing)를 세입자에게 보냅니다. 하지만, 위원회는 임대인이 세입자에게 이 서류들을 전달하도록 명령할 수도 있습니다.

이 서류들을 받는 것이 이사 나가야 함을 의미하는 것은 아닙니다. 청문회를 개최한 후에 위원회가 퇴거 명령을 내릴 경우에만 임대인은 세입자를 퇴거 시킬 수 있습니다.

[예외의 경우] 임대인이 세입자에게 통지서를 보내지 않고 위원회에 퇴거를 요청하거나, 위원회가 청문회를 열지 않고 퇴거 명령을 내릴 수 있는 경우들도 있습니다.

자세한 내용은 ‘청문회가 열리지 않는다면’ 부분을 참고하십시오.

청문회 통지서에는 청문회의 날짜, 시간 및 장소에 관한 내용이 있습니다. 청문회는 세입자가 통지서를 받고 빠르면 5 일 후에 열릴 수도 있습니다.

청문회에 참석하는 것은 매우 중요합니다. 참석이 어렵다면 대리인을 보내십시오. 이 경우 세입자는 반드시 대리인에게 위임장을 주어야 합니다.

세입자가 청문회에 참석하지 않고 대리인도 보내지 않으면, 위원회는 세입자에게 퇴거 명령을 내릴 수 있습니다. 또한, 세입자가 청문회에 몇 분만 늦어도 이런 일이 일어날 수 있습니다.

세입자가 어떤 결정을 내리든 더 많은 정보를 확인하고 법률적 도움을 받으십시오. 10 쪽의 내용을 참고하십시오.

임대인에게 체납액을 지불하고 퇴거 요청 막기

임대인이 체납 임대료를 이유로 퇴거 명령을 요청한 경우, 세입자는 청문회 전에 임대인에게 미납금을 지불하고 퇴거 요청을 철회할 수 있습니다. 임대인이 전달한 서류(일반적으로 L1 양식)에는 세입자가 신청 철회를 위해 지불해야 할 금액에 대한 세부 내용이 있습니다. 일반적으로 이 금액에는 임대인이 위원회에 지불한 170 달러의 수수료와 부도 수표 처리 비용까지 포함됩니다.

세입자는 요청된 전액을 임대인이나 위원회에 지불할 수 있습니다. 지불 후에 영수증을 반드시 받으십시오. 청문회에 영수증을 지참하고 임대인이 퇴거 요청을 철회했는지 확인하십시오.

임대인과 합의하기

세입자가 체납액을 지불할 능력이 없거나 체납액에 동의하지 않을 때, 또는 퇴거 사유가 임대료 미납이 아닐 경우, 세입자는 임대인과 퇴거 요청 철회에 필요한 사항에 대해 합의할 수 있습니다. 이를 ‘화해 계약(settlement agreement)’이라 부릅니다.

위원회는 세입자와 임대인의 원활한 합의를 위해 조정 위원(mediator)을 두고 있습니다. 조정 위원은 청문회 전이나 당일, 세입자에게 전화하여 청문회가 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다. 온타리오주의 일부 지역에서는 세입자가 조정 위원을 필요로 하는 경우, 세입자나 임대인이 이를 위원회에 요청해야 합니다.

세입자가 꼭 조정 위원을 찾을 필요는 없습니다. 세입자와 임대인이 조정 위원의 도움없이 합의를 이끌어 낼 수 있습니다. 세입자는 변호사나 기타 도움을 줄 수 있는 가족, 친구, 사회 복지사와 함께 협상할 수 있습니다.

세입자가 반드시 임대인과 합의할 필요는 없지만 때로는 합의가 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 예를 들어, 세입자가 청문회 전에 체납액을 전부 지불할 수 없는 경우, 세입자는 합의를 통해 납부 시기를 조정할 수 있기 때문입니다.

조정을 통해 합의 할 경우, 합의서 서명에 신중을 기해야 합니다. 세입자가 합의서에 서명하고 이를 준수하지 않으면, 임대인은 통보 또는 청문회 절차없이 위원회에 퇴거를 요청할 수 있습니다.

세입자는 합의서 서명 전에 법률 자문을 구하고,

  • 합의서에 세입자가 동의한 부분이 정확히 기재되어 있는지;
  • 합의서가 세입자에게 불공정하거나, 세입자가 할 수 없는 것을 요구하고 있는지.

확인해야 합니다. 서명된 합의서가 있다면, 반드시 그 사본을 청문회에 가져가십시오.

청문회 준비

세입자가 임대인의 퇴거 요청을 막을 수 없다면, 청문회에 대비해야 합니다. 경우에 따라, 세입자는 청문회에 필요한 증인, 또는 서류나 사진 등 증빙 서류의 사본을 준비해야 합니다.

핵심

정부 보조 변호인 프로그램(Tenant Duty Counsel Program) 에서 발행한 세입자 정보 자료에는 지불 계획, 조정, 청문회 준비 및 기타 주제에 관한 유용한 정보가 있습니다. 온라인에서 확인하려면 www.acto.ca – Tenant Info – Tenant Tip Sheets 순으로 클릭하십시오. 법률적인 정보와 도움은 이 책자의 13, 14 쪽을 참고하십시오.

청문회가 열리면 위원회는 임대인의 퇴거 요청 사유와, 그에 반대하는 세입자의 입장을 듣게 됩니다.

위원회에 세입자를 합법적으로 퇴거 시킬 법적 근거가 있음을 증명하는 것은 임대인의 몫입니다. 세입자는 임대인이 제시하는 증인, 증거에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 또한, 세입자는 세입자가 준비한 증인, 증거로 임대인 주장에 대해 반론할 수 있습니다.

위원회가 임대인의 퇴거 요청이 합법적이라 판단하더라도, 위원회는 세입자에게 퇴거 명령을 하지 않을 수 있습니다. 위원회는 항상 모든 사실 관계를 확인해야 합니다. 예를 들어, 퇴거 명령이 세입자의 가족에 미칠 영향 등을 고려해야 합니다. 또한, 위원회는 임대인이 임대 계약을 준수했는지 확인해야 합니다. 세입자 퇴거가 합법적이라도 위원회는 다음과 같은 경우에 세입자를 임대 공간에서 지내도록 해야 합니다.

  • 임대인이 법률 또는 임대 계약을 심각하게 위반한 경우
  • 임대인의 퇴거 요청 사유가 세입자가 자신의 법적 권리를 위한 조치를 취했기 때문이거나, 자녀가 있기 때문인 경우

따라서 세입자는 청문회에서 위원회가 고려할 모든 사항에 대해 조정 위원에게 알리십시오. 메모를 작성하여 청문회에 가는 것도 좋은 방법입니다.

핵심

세입자는 반론에 필요한 증인 또는 사진, 오디오/비디오 녹화, 검사 보고서(inspectors’ reports), 작업 지시서, 편지, 영수증과 같은 증거를 지참하고 청문회에 참석하는 것이 중요합니다.

만약 임대인의 퇴거 요청 사유가 체납 임대료 때문이고, 위원회의 판단 과정에서 임대인이 법이나 임대 계약을 지키지 않았다고 생각되면, 위원회는 이 문제를 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 위원회의 판결 결과 임대인의 집수리에 문제가 있을 경우, 위원회는 임대인에게 그 문제를 해결하거나, 체납 임대료의 일부를 감면하도록 명령할 수 있습니다.

위원회는 세입자의 체납액 전부를 감면해 주지 않습니다. 그렇기 때문에 세입자는 실행 가능한 납부 계획을 제안해야 합니다.

위원회는 청문회 종료 시 또는 이후에 퇴거 요청에 대한 결정을 내립니다. 위원회는 이를 서면으로 작성하고, 세입자와 임대인에 게 사본을 전달합니다.

세입자가 이사를 원하지 않으면 퇴거 명령에 대한 즉각적인 조치를 취해야 합니다. 하지만 세입자가 취할 수 있는 행동은 청문회 개최 여부에 따라 달라집니다.

청문회가 열렸다면

위원회가 임대인의 주장에 동의했거나, 세입자가 반론 기회를 놓쳐 퇴거 명령을 받았을 때, 세입자는 위원회에 재심을 청구하거나 법원에 제소하여 퇴거 명령을 막을 수 있습니다. 퇴거 사유가 임대료 미납일 경우, 임대인에게 체납 임대료와 소송 비용을 지불함으로써 퇴거 명령을 막을 수 있습니다. 이 과정은 매우 신속하게 이루어져야 하며 정확한 절차를 따라야 합니다. 그러므로 더 많은 정보를 확인하거나 법률적 도움을 받는 것이 가장 좋습니다. 13 쪽의 ‘더 많은 정보와 도움을 받을 수 있는 곳’을 참고하십시오.

청문회가 열리지 않았다면

위원회가 청문회를 열지 않고 퇴거 명령을 내릴 수 있는 경우도 있습니다. 이것을 ‘일방 명령(ex parte order)’ 이라고 합니다. 임대인이 다음과 같이 주장하는 경우, 임대인은 사전 통보 없이 일방 명령을 신청할 수 있습니다.

  • 이사에 대해 세입자와 임대인이 동의한 경우
  • 세입자가 이사에 대해 임대인에게 서면 통지한 경우
  • 세입자가 이전 퇴거 신청에 대한 위원회의 명령 또는 조정 합의안을 따르지 않았으며, 그 명령 또는 합의안에 임대인이 일방 명령을 신청할 수 있다고 명시된 경우

임대인이 일방 명령을 신청할 경우, 세입자는 위원회의 퇴거 명령서 사본을 받을 때까지 이 사실을 모를 수 있습니다. 이 경우, 세입자는 퇴거 명령 철회를 위해 아주 신속하게 행동해야 합니다. 세입자는 가능한 빨리 위원회에 일방 명령 무효 신청(Motion to Set Aside an Ex Parte Order)을 해야 합니다. 세입자는 명령 날짜로부터 10일 이내에 일방 명령 무효 신청을 하는 것이 안전 합니다.

이 신청 양식은 위원회에서 얻을 수 있습니다. 세입자는 지역 법률 상담소(community legal clinic)에서 퇴거 명령에 관한 도움을 받을 수 있습니다. 세입자를 위한 정부 보조 변호인 프로그램(Tenant Duty Counsel Program)에는 ‘I am being evicted because I did not do what I agreed to do. What should I do now? (내가 합의한 내용을 이행하지 않아 퇴거 명 령을 받았습니다. 어떻게 해야 합니까?)’라는 정보 자료가 있습니다. 온라인에서 이 자료를 찾으려면 www.acto.ca – Tenant Info – Tenant Tip Sheets 순으로 클릭하십시오. 이 책자의 13 쪽에는 세입자 의무 변호인 프로그램과 지역 법률 상담소를 찾는 방법, 위원회에 연락하는 방법에 대한 정보가 있습니다.

퇴거 명령이 집행되면

세입자가 퇴거 명령을 막지 못했다면, 정부 집행관(Sheriff)이 퇴거 명령을 집행하게 됩니다. 세입자가 퇴거 명령서에 명시된 이사 날짜까지 이사하지 않으면, 집행관은 세입자를 강제 퇴거 시킬 수 있으며 임대인에게 자물쇠를 교체하도록 할 수 있습니다. 하지만 법에 의하면 임대인이 고용한 집행관 또는 경비원이 물리적으로 세입자를 강제 퇴거 시키거나 출입을 제한할 수 없습니다. 오직 정부 집행관만이 이를 집행할 수 있습니다.

세입자가 정부 집행관에 의해 퇴거 당한 경우, 세입자는 주말이나 공휴일을 포함하여 72 시간(3 일) 내에 모든 소지품을 옮겨야 합니다. 이 시간 동안 임대인은 세입자의 물건을 임대 공간 또는 그 근처에 보관해야 하며, 오전 8 시부터 오후 8 시 사이에 언제든지 세입자가 물건을 옮길 수 있도록 조치해야 합니다.

하지만 위원회가 퇴거 명령을 내리고 집행관이 자물쇠 교체를 지시하기 전에 세입자가 이사할 경우, 세입자가 72 시간 이내에 소지품을 옮겨야 하는지에 관한 규정은 명확하지 않습니다. 그렇기 때문에 세입자는 이사할 때, 모든 물건을 옮기는 것이 좋습니다.

세입자가 그 외의 기간에 이사한다면(예를 들면, 임대인에게 통보 받은 후), 이사할 때 모든 물건을 옮겨야 합니다. 세입자가 단 하루라도 물건을 남겨둔다면, 임대인은 남긴 물건을 팔거나, 소유하거나, 다른 사람에게 주거나, 버릴 수 있습니다.

온타리오주 전역에 저소득층 세입자에게 무료 법률 상담을 제공하는 지역 법률 상담소 (community legal clinics)가 있습니다.

전화 번호부의 ‘Legal Aid’에서 세입자가 거주하는 지역의 법률 상담소를 찾을 수 있습니다. 또한 온타리오 법률 구조단 (Legal Aid Ontario) 웹 사이트 www.legalaid.on.ca에 방문하거나 아래 번호로 전화하십시오:

수신자 부담 전화 1-800-668-8258

토론토 지역 전화 416-979-1446

수신자 부담 TTY 1-866-641-8867

토론토 지역 TTY 416-598-8867

많은 주택임대차 분쟁조정위원회는 세입자를 위한 정부 보조 변호인(Tenant duty counsel)을 두고 있습니다. 온타리고 법률 구조단(Legal Aid Ontario)이 세입자를 위한 정부 보조 변호인 프로그램에 대한 비용을 지불합니다. 정부 보조 변호인은 변호사 및 지역 법률 봉사자들(community legal workers)로 구성되어 있고, 세입자들에게 기본적인 조언을 하고, 임대인과의 합의를 돕습니다. 특히 정보 보조 변호인은 퇴거와 관련된 서류와 양식들을 검토하고 작성하는데 도움을 줍니다. 때로는 청문회에 서 간단한 혹은 긴급한 상황에서 세입자에게 도움을 줍니다.

세입자가 출석할 위원회에 세입자를 위한 정부 보조 변호인이 있는지 확인하려면 위원회 참석 전에 지역 법률 상담소에 전화하십시오.

세입자를 위한 정부 보조 변호인 프로그램에는 퇴거 절차에 대한 자세한 정보를 포함한 세입자를 위한 정보 자료가 있습니다. 온라인을 통해 정보를 확인하려면 www.acto.caTenant Info – Tenant Tip Sheets 순으로 클릭하십시오.

양식 및 일반적인 정보는 주택임대차 분쟁조정위원회에 문의하십시오. 그러나 위원회는 세입자에게 법률 자문을 하지 않습니다. 위원회 웹 사이트는 www.ltb.gov.on.ca며, 전화번호는 1-888-332-3234 또는 416-645-8080입니다.

온타리오주의 일부 지역에는 세입자가 임대료를 지불함에 있어 일시적으로 문제가 발생했을 때 이용할 수 있는 임대 은행(rent banks) 프로그램이 있습니다.

거주 지역의 임대 은행을 찾으려면 지역 관공서, 지역 사회 서비스 또는 Ontario Works office 또는 주택 도움 센터 (housing help centre) 또는 지역 법률 상담소와 같은 지방 정부 기관에 연락하십시오. 또한 Ontario Rent Bank Network 의 웹 사이트 (www.ontariorentbank.net)에서 확인할 수도 있습니다. 토론토 지역의 임대 은행의 연락처는 416-924-3862 입니다.

법률 정보 책자를 통해서 답을 얻지 못하셨거나, 변호사의 자문이 필요하신 경우 “법률상담 문의하기”를 통해서 질문해 주시기 바랍니다. 문의하실 경우 “상호이익 충돌방지”를 위해서 본인과 상대방의 인적사항에 관한 정보를 반드시 적어주시기 바랍니다.

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